新年伊始，北京公积金政策利好首套自住房贷款需求的消息纷至沓来，首先是北京住房公积金管理中心发布通知，市管公积金贷款最高额度从80万元提高到120万元。近日，国管公积金分中心也发布通知，将国管公积金的贷款额度提高到120万元。业内人士认为，此次公积金贷款政策调整的主要目的是进一步提振刚需，促进市场预期向好发展。

定向刺激刚需意图明显

据了解，北京市管和国管公积金的两个调整方案类似，在贷款额度方面，购房者购买政策性住房或90平方米(含)以下的首套自住房，贷款额度上限调整为120万元。购买90平方米以上非政策性住房或第二套住房，贷款最高额度仍为80万元。

对此，厚泽担保分析认为，9·30新政“认贷不认房”的政策，从商贷角度释放了改善型需求，而本次公积金新政定向刺激刚需的意图较为明显。

据悉，此前，刚需首套购买90平米及以下房屋的贷款额上限分为80万，92万和104万三个档位，由于贷款上限上调，使用公积金贷款的购房者首付将减少16万-40万，这对于资金承受能力相对有限的刚需购房者来说是比较大的利好。

受困于额度限制，不少新房开发商不接受组合贷，而着急用钱的卖房人也不接受组合贷，购房人只能选择商贷。虽然商贷额度高，但目前首套房利率主流为9折，而据估算，与商贷9折相比，公积金贷款120万30年总共可少缴利息三十余万。厚泽担保了解到，目前已有多个未封顶放贷项目的购房人正与开发商协商将商贷换成公积金贷款以节约利息。

城区小户型去化速度加快

根据厚泽担保统计，元旦后一周使用公积金贷款的成交占比为25.3%，较上周上升2.5个百分点，较12月第四周上升7.3个百分点，即四个买房人中，就有一个使用公积金。从成交房源面积档位看，90平米以下的房屋成交占比为68.7%，较上周上升1.2个百分点，较12月第四周上升3.3个百分点。

厚泽担保调查认为，受公积金额度调整的影响，公积金占比有所提升，体现出政策对于刚需的支持作用。而使用纯公积金贷款的客户多选择在城区内购买小户型房屋。

张女士近日刚购买朝阳区团结湖一套52平米一居室，总价200万。“我已经看了一年房了，看到近期公积金政策调整，减轻了月供压力，另一方面现在价位比一年前降了些，又担心涨回去，所以入手了”，此前80万元贷款额度确实不够用，首付压力较大，由于自己公积金个人缴存额有980元，用公积金贷款可贷到120万，现在购这套房首付可以只拿80万。

而对于未来市场走势，厚泽担保认为，近期降息、公积金最高额度调整等利好对刚需的心理促动非常大，加强了购房人入市的信心。这样的势头下，1月份楼市网签量（新房、二手房）预计将维持在比2014年月度整体都相对较高的20000套左右水平，但不会超过12月的前期高点。

算账

贷款120万利息省34万

以30年贷款120万元为例，商贷的月供为7310元，公积金为5903元，少了1407元。总利息商贷为111.0075万元，公积金为76.7125万元，公积金节省了34.295万元。

贴士

市管申请速度高于国管

对于市管和国管公积金来说，虽然申请条件和额度都差不多，但效率却不一样。

厚泽担保提醒，市管公积金从面签到批贷大概5-10个工作日，等到贷款发放下来，整个流程大概1个月左右。而国管面签到批贷2个月，全部流程下来则需要约3、4个月。建议着急卖房的人尽量选择商贷买家。

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